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开年北京首场土拍揽金70.5亿 中海、融创成赢家
发布时间: 2020-01-08 来源:未知 点击次数:

  此次开年供应不限价地块也具有象征意义。

  不限价

  2019年,北京宅地推出楼面均价为21445元/平方米,同比上涨9%;成交楼面均价为23292元/平方米,同比下滑0.9%,整体市场热度较低。

  从公开资料看,过去三年,限竞房可以说是北京市场的绝对主力,所有包含居住用地性质的土地一共212宗地块供应(包括部分流标),限竞房供应了113宗,合计住宅部分面积1008万平方米;共有产权52宗地块,不限价商品房地块只有21宗。

  高位成交

  1月3日,北京新年首场土拍,总成交价70.5亿元,两宗不限价地块分别被融创和中海收入囊中。在刚刚过去的2019年,融创和中海亦分别进入千亿拿地阵营。

  但限竞房网签率并不算高。中原地产数据显示,北京从2018年6月10日开始,合计入市限竞房项目达到了76个项目,合计126期,供应住宅套数达到了60470套,而网签数据合计25521套。平均网签均价为48534每平方米,网签完成275万平方米,按照成交套数计算网签完成率只有42%。

  中原地产首席分析师张大伟认为:“整体看,均高于之前石景山的华润4.4万元/平方米楼面价。从预期看,按照融创地价的成本,预期售价将在8万元/平方米左右,高于当下市场平均6.5万元/平方米左右的商品房价格。石景山有望进入“8万元时代”,且石景山2019年全年销售3471套住宅是历史高点,大部分开发商看好石景山未来发展。”

  陈霄表示:“近来北京供应的不限价地块明显增多,成为北京土地市场的重要信号,预计未来土地出让规则更加灵活。”

  这和中海、融创高涨的拿地势头相符。据中指院数据,2019年,中海以1034亿元居TOP100房企拿地榜第四,2018年拿地金额只有390亿元的融创以1000亿元位列第五。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉《每日经济新闻》记者:“之前石景山区古城南街已成功出让2宗不限价地块,分别为中海 首钢联合体以51亿元竞得的1612-805、812、823等地块和华润 电建以73.4亿元竞得的1612-761、764等地块,溢价率分别为0%和11.63%,竞争热度一般。相较而言,本次土拍的两宗地块位置更加优越,且为纯住宅用地。”

  “本次15家企业参与,体现了尽管北京房地产市场处于低迷,但大部分企业对于热点优质地块依然热衷。”张大伟表示,“从土地方面看,北京从过去几年的限竞房市场再次逐渐回归不限价商品房市场,有望逐渐进入‘高端有商品房,中端有支撑限竞房,低端有共有产权房’的三分时段。”

  在此背景下,北京土地市场持续低温。中指院数据显示,2019年1~12月,北京成交的50宗住宅用地中共28宗为溢价出让,平均溢价率10%,较2018年下降5个百分点。北京宅地溢价率从2016年开始连续下跌,限竞房去化仍不理想,加之土地出让限制条件较多,房企拿地仍较谨慎。

  此次出让地块位于石景山古城南街东侧(首钢园区东南区),乘1号线地铁至天安门仅需要半小时左右,加之两宗地皆不限价,吸引了龙湖、中交、世茂、招商、融创、中海、首开、华润、建工、绿城、金茂 保利、旭辉、首创、电建等十几家房企参与。

  据了解,1612- 757地块总面积23302.84平方米,起始楼面价41381元/平方米,建筑控制规模65248平方米,容积率2.8,起拍价27亿元。

  该宗地竞拍几乎是融创和中海两家的秀场,经过13轮加价,最终由融创以34亿元、25.93%溢价率竞得。1612-759地块总面积26794.69平方米,起始楼面价41320元/平方米,建筑控制规模75025平方米,容积率2.8,起拍价31亿元。该地块经过中交、世茂、中海、首创、华润等企业争夺,最终被中海以36.5亿元、溢价率17.74%夺得。

  这一趋势在悄然发生变化。2019年下半年入市(含已经成交与即将成交)的27宗住宅地块中,共有产权8宗地块、限竞房9宗,不限价10宗。

  能够激发房企的如此热情,与两宗地的不限价属性不无关系。